વારસાગીય સંયુક્ત મિલકતના હિસ્સાના વેચાણ માટે કાનૂની પ્રક્રિયા જાણવી જરૂરી

પરિવાર દ્વારા સંયુક્ત રીતે રાખવામાં આવેલી વારસાગીય મિલકત, જેમ કે જમીન અથવા મકાન, ના હિસ્સાનું વેચાણ કરતી વખતે સહ-માલિકો તરફથી વાંધા ઉઠી શકે છે. આ વિવાદોના કારણોમાં પારિવારિક મિલકતમાં તૃતીય પક્ષનો દખલગીરી અથવા નાણાકીય સમસ્યાઓ હોઈ શકે છે. ધ ઈકોનોમિક ટાઈમ્સના અહેવાલ મુજબ, આવા વિવાદો ખરીદદારો માટે પણ મુશ્કેલી ઊભી કરે છે, કારણ કે શાંતિપૂર્ણ કબજો ન મળવાને કારણે મિલકતનું ટાઈટલ માત્ર કાગળ પર જ રહે છે અને ખરીદદાર તેનો આનંદ લઈ શકતો નથી. આથી, વેચનાર અને ખરીદનાર બંનેના હિત માટે સંયુક્ત વારસાગીય મિલકતના હિસ્સાના વેચાણ પહેલાં અમુક કાનૂની પગલાં લેવા જરૂરી છે.

ET વેલ્થ એક્સપો ૨૦૨૬માં આ પ્રાયોગિક સમસ્યાઓ પર નિષ્ણાતોની પેનલ દ્વારા ચર્ચા કરવામાં આવી હતી. આ પેનલમાં SNG & પાર્ટનર એડવોકેટ્સ એન્ડ સોલિસિટર્સના સિનિયર પાર્ટનર અને રિયલ એસ્ટેટ હેડ સાધવ મિશ્રા, ખૈતાન એન્ડ કંપનીના રિયલ એસ્ટેટ પાર્ટનર અમિત એચ. વઢવાણી, જે. સાગર એસોસિએટ્સના પાર્ટનર ફરીદ કરાચીવાલા અને ડીએસકે લીગલના પાર્ટનર સાગર કદમ સામેલ હતા.

જમીનની મિલકતના કિસ્સામાં, ધારો કે ચાર ભાઈઓ એક મોટી વારસાગીય જમીનના માલિક છે અને તેમાંથી એક ભાઈ પોતાનો ૨૫% હિસ્સો વેચવા માંગે છે, જ્યારે અન્ય ભાઈઓ તેમનો હિસ્સો રાખવા માંગતા હોય. ખૈતાન એન્ડ કંપનીના પાર્ટનર અમિત એચ. વઢવાણીએ જણાવ્યું કે, આવા કિસ્સામાં સૌ પ્રથમ એ તપાસવું જોઈએ કે જમીનના હિસ્સાનું કોઈ કાલ્પનિક વિભાજન (notional division) થયું છે કે નહીં, જેમાં નકશા દ્વારા દર્શાવેલું હોય કે કયો ભાઈ જમીનનો કયો ભાગ ધરાવે છે. આ ઉપરાંત, દરેક ભાઈના હિસ્સાની માલિકીને સમર્થન આપતા અન્ય દસ્તાવેજો પણ હોવા જોઈએ. ઉદાહરણ તરીકે, જો જમીનની પૂર્વ બાજુ ભાઈ નંબર ૪ ની હોય, તો આવી સ્પષ્ટ વ્યવસ્થા હોય ત્યારે ભાઈ નંબર ૧ પોતાનો હિસ્સો તૃતીય પક્ષને વેચી શકે છે અને તે કાયદાકીય રીતે માન્ય રહે છે.

જોકે, વઢવાણીએ ચેતવણી આપી છે કે આ વ્યવસ્થા અન્ય ભાઈઓને વેચાણ સામે વિવાદ કરવાથી રોકી શકતી નથી. અન્ય ભાઈઓ એવી દલીલ કરી શકે છે કે કાલ્પનિક વિભાજન માત્ર એક પારિવારિક વ્યવસ્થા હતી અને ભાઈ નંબર ૧ પાસે અવિભાજિત હિત નથી, તેથી તેને અન્ય ભાઈઓની સંમતિની જરૂર છે. બીજો મુદ્દો FSI (ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ) નો હોઈ શકે છે. અવિભાજિત હિતના કિસ્સામાં, ભાઈ નંબર ૧ જમીનનો સૌથી શ્રેષ્ઠ ભાગ વેચી શકે છે, જ્યારે અન્ય ભાઈઓને ઓછા મૂલ્યવાળા ભાગો મળી શકે છે.

આ સમસ્યાઓ રોકવા માટે વઢવાણીએ સૂચવ્યું છે કે વેચાણનો નિર્ણય લેતા પહેલા જમીનનું વિભાજન (partition) કરવું જોઈએ, જેથી તમારા હિસ્સાની નોંધ થઈ શકે અને તમે કયા ભાગના માલિક છો તેનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ થઈ શકે. બીજો વિકલ્પ એ છે કે આ વિભાજનને માન્ય રાખતું પ્રોપર્ટી કાર્ડ અથવા રેવન્યુ સર્ટિફિકેટ મેળવવું અને ત્યારબાદ તેનું વેચાણ કરવું.

રહેણાંક મિલકતોના કિસ્સામાં સ્થિતિ અલગ હોય છે. જે. સાગર એસોસિએટ્સના પાર્ટનર ફરીદ કરાચીવાલાએ જણાવ્યું કે, રહેણાંક મિલકતમાં સંયુક્ત માલિક એકતરફી રીતે પોતાનો અવિભાજિત હિસ્સો તૃતીય પક્ષને વેચી શકતો નથી. કારણ કે રહેણાંક મિલકતમાં અન્ય સંયુક્ત માલિકો રહેતા હોઈ શકે છે અને તૃતીય પક્ષો દખલગીરી કર્યા વગર ઘરમાં પ્રવેશી શકતા નથી. કરાચીવાલાના જણાવ્યા મુજબ, આવા કિસ્સામાં સહ-માલિકે સૌ પ્રથમ વિભાજન માટેનો દાવો (suit for partition) દાખલ કરવો જોઈએ અથવા જો મિલકતનું વિભાજન શક્ય ન હોય, તો તેના હિસ્સાની માંગણી કરવી જોઈએ.

વ્યાવસાયિક મિલકતો (commercial properties) જે રોકાણકારોના જૂથ દ્વારા ખરીદવામાં આવી હોય, તેના વિશે કરાચીવાલાએ કહ્યું કે કરારમાં સ્પષ્ટપણે લખેલું હોવું જોઈએ કે જો કોઈ સભ્ય પીછેહઠ કરે અથવા પોતાનો હિસ્સો તૃતીય પક્ષને વેચે તો શું થશે. ખરીદી સમયે જ આ તમામ મુખ્ય શરતોની નોંધ લેવી જોઈએ.