पैतृक संयुक्त संपत्ति के हिस्से की बिक्री के लिए कानूनी प्रक्रिया जानना आवश्यक

परिवार द्वारा संयुक्त रूप से रखी गई पैतृक संपत्ति, जैसे कि जमीन या मकान, के हिस्से की बिक्री करते समय सह-मालिकों की ओर से आपत्तियां उठ सकती हैं। इन विवादों के कारणों में पारिवारिक संपत्ति में तीसरे पक्ष का हस्तक्षेप या वित्तीय समस्याएं हो सकती हैं। द इकोनॉमिक टाइम्स की एक रिपोर्ट के अनुसार, ऐसे विवाद खरीदारों के लिए भी मुश्किलें पैदा करते हैं, क्योंकि शांतिपूर्ण कब्जा न मिलने के कारण संपत्ति का टाइटल केवल कागजों पर रह जाता है और खरीदार उसका आनंद नहीं ले पाता है। इसलिए, विक्रेता और खरीदार दोनों के हित के लिए संयुक्त पैतृक संपत्ति के हिस्से की बिक्री से पहले कुछ कानूनी कदम उठाना आवश्यक है।

ET वेल्थ एक्सपो 2026 में विशेषज्ञों के एक पैनल द्वारा इन व्यावहारिक समस्याओं पर चर्चा की गई। इस पैनल में SNG एंड पार्टनर्स एडवोकेट्स एंड सॉलिसिटर्स के सीनियर पार्टनर और रियल एस्टेट हेड साधव मिश्रा, खैतान एंड कंपनी के रियल एस्टेट पार्टनर अमित एच. वधवानी, जे. सागर एसोसिएट्स के पार्टनर फरीद कराचीवाला और डीएसके लीगल के पार्टनर सागर कदम शामिल थे।

जमीन की संपत्ति के मामले में, मान लीजिए कि चार भाई एक बड़ी पैतृक जमीन के मालिक हैं और उनमें से एक भाई अपना 25% हिस्सा बेचना चाहता है, जबकि अन्य भाई अपना हिस्सा रखना चाहते हैं। खैतान एंड कंपनी के पार्टनर अमित एच. वधवानी ने बताया कि ऐसे मामले में सबसे पहले यह जांचना चाहिए कि क्या जमीन के हिस्से का कोई काल्पनिक विभाजन (notional division) हुआ है, जिसमें नक्शे के माध्यम से दर्शाया गया हो कि कौन सा भाई जमीन का कौन सा हिस्सा रखता है। इसके अलावा, प्रत्येक भाई के हिस्से के स्वामित्व का समर्थन करने वाले अन्य दस्तावेज भी होने चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि जमीन का पूर्वी हिस्सा भाई नंबर 4 का है, तो ऐसी स्पष्ट व्यवस्था होने पर भाई नंबर 1 अपना हिस्सा तीसरे पक्ष को बेच सकता है और वह कानूनी रूप से मान्य रहता है।

हालांकि, वधवानी ने चेतावनी दी है कि यह व्यवस्था अन्य भाइयों को बिक्री के खिलाफ विवाद करने से नहीं रोक सकती। अन्य भाई यह तर्क दे सकते हैं कि काल्पनिक विभाजन केवल एक पारिवारिक व्यवस्था थी और भाई नंबर 1 के पास अविभाजित हित नहीं है, इसलिए उसे अन्य भाइयों की सहमति की आवश्यकता है। दूसरा मुद्दा FSI (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) का हो सकता है। अविभाजित हित के मामले में, भाई नंबर 1 जमीन का सबसे अच्छा हिस्सा बेच सकता है, जबकि अन्य भाइयों को कम मूल्य वाले हिस्से मिल सकते हैं।

इन समस्याओं को रोकने के लिए वधवानी ने सुझाव दिया है कि बिक्री का निर्णय लेने से पहले जमीन का विभाजन (partition) कर लेना चाहिए, ताकि आपके हिस्से का पंजीकरण हो सके और यह स्पष्ट उल्लेख हो सके कि आप किस हिस्से के मालिक हैं। दूसरा विकल्प यह है कि इस विभाजन को मान्य रखने वाला प्रॉपर्टी कार्ड या राजस्व प्रमाण पत्र प्राप्त करें और उसके बाद उसकी बिक्री करें।

आवासीय संपत्तियों के मामले में स्थिति अलग होती है। जे. सागर एसोसिएट्स के पार्टनर फरीद कराचीवाला ने बताया कि आवासीय संपत्ति में संयुक्त मालिक एकतरफा रूप से अपना अविभाजित हिस्सा तीसरे पक्ष को नहीं बेच सकता। क्योंकि आवासीय संपत्ति में अन्य संयुक्त मालिक रह रहे हो सकते हैं और तीसरे पक्ष हस्तक्षेप के बिना घर में प्रवेश नहीं कर सकते। कराचीवाला के अनुसार, ऐसे मामले में सह-मालिक को सबसे पहले विभाजन के लिए दावा (suit for partition) दायर करना चाहिए या यदि संपत्ति का विभाजन संभव न हो, तो अपने हिस्से की मांग करनी चाहिए।

व्यावसायिक संपत्तियों (commercial properties) के बारे में, जिन्हें निवेशकों के समूह द्वारा खरीदा गया हो, कराचीवाला ने कहा कि अनुबंध में स्पष्ट रूप से लिखा होना चाहिए कि यदि कोई सदस्य पीछे हटता है या अपना हिस्सा तीसरे पक्ष को बेचता है तो क्या होगा। खरीद के समय ही इन सभी मुख्य शर्तों को नोट कर लेना चाहिए।