IBBI ના નવા નિયમોથી હવે રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સના ઉકેલમાં આવશે ઝડપ

ઇનસોલ્વન્સી એન્ડ બેન્કરપ્સી બોર્ડ ઓફ ઇન્ડિયા (IBBI) એ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના તણાવયુક્ત પ્રોજેક્ટ્સના ઉકેલની પ્રક્રિયાને ઝડપી બનાવવા માટે નિયમોમાં મહત્વપૂર્ણ સુધારા કર્યા છે. આ નવા સુધારાઓનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય પ્રોજેક્ટ મુજબની વ્યવસ્થા, વધુ પારદર્શિતા, હોમબાયર્સની મજબૂત ભાગીદારી અને વિગતવાર ખર્ચના આકારણી દ્વારા વધુ વાસ્તવિક બિડ્સ મેળવવાનો છે. આ ફેરફારોથી એવા પ્રોજેક્ટ્સને રક્ષણ મળશે જે નાણાકીય રીતે સ્વસ્થ છે, જેથી ડેવલપરના અન્ય દેવાળિયા પ્રોજેક્ટ્સના કારણે ગ્રાહકોને મુશ્કેલી ન પડે.

IBBI એ શનિવારે એક રિલીઝ દ્વારા જણાવ્યું હતું કે, આ સુધારાઓનો હેતુ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સના વધુ જાણકારીયુક્ત અને વ્યવહારુ ઉકેલની સુવિધા આપવાનો, પારદર્શિતા અને જવાબદારી વધારવાનો તેમજ ઇનસોલ્વન્સી ઉકેલ પ્રક્રિયામાં હોમબાયર્સ અને અન્ય હિતધારકોના હિતોને મજબૂત કરવાનો છે. હાલમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર ઇનસોલ્વન્સી ઉકેલ પ્રક્રિયા હેઠળના કુલ કેસોના ૨૨% હિસ્સો ધરાવે છે, જે મેન્યુફેક્ચરિંગ ક્ષેત્રના ૩૬% પછી બીજા ક્રમનું સૌથી મોટું ક્ષેત્ર છે. હાલમાં રાહેજા ડેવલપર્સ, સુપરટેક, ટુડે હોમ્સ અને અજનારા જેવા અનેક ડેવલપર્સ દેવાળિયા પ્રક્રિયાનો સામનો કરી રહ્યા છે.

નવા નિયમો હેઠળ, જો કોઈ ડેવલપર સંપૂર્ણપણે ઇનસોલ્વન્સી પ્રક્રિયામાં જાય, તો પણ ક્રેડિટર્સની સમિતિ (CoC) એવા પ્રોજેક્ટ્સને કોર્પોરેટ ઇનસોલ્વન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP) માંથી બાકાત રાખવાની ભલામણ કરી શકે છે જે નાણાકીય રીતે મજબૂત છે. આ પ્રકારના બાકાત રાખવાના નિર્ણય માટે ઓછામાં ઓછા ૬૬% વોટિંગ શેર ધરાવતા ક્રેડિટર્સની મંજૂરી અને નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ (NCLT) ની મંજૂરી અનિવાર્ય છે. ૩૦ ઓક્ટોબરની નોટિફિકેશન મુજબ, આ સુધારાઓ તાત્કાલિક અસરથી લાગુ થાય છે, જોકે અગાઉથી દાખલ થયેલા કેસો આ નવા માળખા હેઠળ આપોઆપ આવશે કે નહીં તે અંગે કાયદાકીય નિષ્ણાતો અદાલતોના ચુકાદા પર નિર્ભર રહેશે.

અગાઉના માળખામાં, જ્યારે કોઈ ડેવલપરને CIRP માં દાખલ કરવામાં આવતો હતો, ત્યારે તેના તમામ પ્રોજેક્ટ્સ આપોઆપ ઇનસોલ્વન્સી પ્રક્રિયા હેઠળ આવી જતા હતા. આના કારણે જે પ્રોજેક્ટ્સ પૂર્ણ થઈ ગયા હતા અથવા નાણાકીય રીતે સ્વસ્થ હતા, ત્યાં પણ મેન્ટેનન્સ, રજિસ્ટ્રેશન અને અન્ય કામગીરીમાં અવરોધ આવતો હતો. શાર્દુલ અમરચંદ મલગાસ એન્ડ કંપનીના પાર્ટનર અનોપ રાવતે જણાવ્યું હતું કે, મોરેટોરિયમ (મોરત) ના કારણે પેમેન્ટ્સ અટકી જાય છે, જેનાથી બાંધકામ અટકી શકે છે, મજૂરો અને કોન્ટ્રાક્ટરો કામ છોડી શકે છે, હોમ લોનનું વિતરણ અટકી શકે છે અને રજિસ્ટ્રેશન વિલંબિત થઈ શકે છે. નવા નિયમો આ મોરેટોરિયમને માત્ર દેવાળિયા પ્રોજેક્ટ્સ પૂરતું મર્યાદિત રાખશે.

નાણાકીય શિસ્ત જાળવવા માટે, હવે ઇનસોલ્વન્સી હેઠળ રહેલા કોર્પોરેટ દેવાદારના દરેક રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ માટે અલગ બેંક ખાતું રાખવું પડશે. રિઝોલ્યુશન પ્રોફેશનલ (RP) એ દરેક પ્રોજેક્ટ વિશેની નાણાકીય માહિતી CoC સમક્ષ રજૂ કરવી પડશે અને RERA એક્ટ હેઠળના ફંડના ઉપયોગની જરૂરિયાતોનું પાલન કરવાનું રહેશે. આનાથી એ સુનિશ્ચિત થશે કે એક પ્રોજેક્ટ માટે એકત્રિત થયેલું ભંડોળ તે જ પ્રોજેક્ટ માટે વપરાય, જે હોમબાયર્સ અને ક્રેડિટર્સનો વિશ્વાસ વધારશે.

પ્રોજેક્ટની વિગતો અને પારદર્શિતા વધારવા માટે, RP એ તેની પ્રથમ મીટિંગમાં જ CoC સમક્ષ પ્રોજેક્ટ મુજબની તમામ માહિતી રજૂ કરવાની રહેશે. આ માહિતીમાં પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવાના તબક્કા, કબજો અને ઓક્યુપન્સીની સ્થિતિ તેમજ RERA સાથેની નોંધણીની વિગતોનો સમાવેશ થશે. આ માહિતીના આધારે CoC નક્કી કરી શકશે કે કયા પ્રોજેક્ટને ઇનસોલ્વન્સી પ્રક્રિયામાંથી બાકાત રાખવો જોઈએ. જો કોઈ પ્રોજેક્ટને બાકાત રાખવાનો નિર્ણય લેવામાં આવે, તો તે માટેના કારણો સાથે NCLT ને ભલામણ મોકલવી પડશે.

વધુ વાસ્તવિક બિડ્સ મેળવવા માટે, CoC ની પૂર્વ મંજૂરી સાથે, RP એ પ્રોજેક્ટ માટે રસ ધરાવતા પક્ષોને આમંત્રિત કરતા પહેલા સ્વતંત્ર વ્યાવસાયિકોની નિમણૂક કરવાની રહેશે. આ વ્યાવસાયિકો દરેક પ્રોજેક્ટનું ટેકનિકલ મૂલ્યાંકન અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવા માટે જરૂરી ખર્ચનું આંકલન કરશે. આ આકારણીને ઇન્ફોર્મેશન મેમોરેન્ડમનો ભાગ બનાવવામાં આવશે અને સંભવિત બિડર્સને ઉપલબ્ધ કરાવવામાં આવશે. IBBI મુજબ, આનાથી હિતધારકો વચ્ચેની માહિતીની અસમપ્રમાણતા ઘટશે અને ગુણવત્તાયુક્ત બિડ્સ મળશે.

હોમબાયર્સના હિતોને મજબૂત કરવા માટે, હોમબાયર્સના અધિકૃત પ્રતિનિધિઓએ ક્રેડિટર્સ સાથેની તેમની મીટિંગની મિનિટ્સ (કાર્યવૃત્તિ) RP ને સબમિટ કરવાની રહેશે, જે ત્યારબાદ CoC સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવશે. CoC ની મીટિંગની મિનિટ્સમાં હોમબાયર્સના પ્રતિનિધિઓ દ્વારા વ્યક્ત કરવામાં આવેલા મંતવ્યો, ચિંતાઓ અને અભિપ્રાયોનો રેકોર્ડ રાખવો ફરજિયાત રહેશે. આનાથી પારદર્શિતા વધશે અને હોમબાયર્સની સમસ્યાઓ CoC સમક્ષ પહોંચશે.

નિરીક્ષણ અને અમલીકરણ વધારવા માટે, રિઝોલ્યુશન પ્લાનને લાગુ કરવા માટેની મોનિટરિંગ કમિટીમાં હોમબાયર્સના અધિકૃત પ્રતિનિધિ અને સંબંધિત RERA ના પ્રતિનિધિનું પ્રતિનિધિત્વ હોવું જોઈએ (જો સત્તાધિકારી સંમત હોય તો). IBBI એ જણાવ્યું છે કે હોમબાયર્સ અને નિયમનકારી સત્તાધિકારીઓની ભાગીદારીથી મંજૂરીઓ, પાલન અને બાંધકામના માઈલસ્ટોનને લગતી સમસ્યાઓ સમયસર ઉકેલાશે, જેનાથી વિલંબ અને વિવાદો ઘટશે. દરેક રિઝોલ્યુશન પ્લાનમાં પ્રોજેક્ટ મુજબ, ફેઝ મુજબ અથવા ટાવર મુજબ બાંધકામ પૂર્ણ કરવા અને કબજો સોંપવા માટેની સમયમર્યાદાની વિગતવાર માહિતી હોવી જોઈએ અને સમયાંતરે પ્રગતિનો રિપોર્ટ મોનિટરિંગ કમિટીને આપવો પડશે. આનાથી હોમબાયર્સને ચોક્કસતા મળશે અને મંજૂર થયેલ રિઝોલ્યુશનના અમલીકરણ અંગેના વિવાદો ઘટશે.