જમીનના વધતા ખર્ચને કારણે ભારતીય ડેવલપર્સ સંયુક્ત વિકાસ કરારો તરફ વળ્યા

બિઝનેસલાઇન અહેવાલ મુજબ, જમીનના વધતા ખર્ચ અને પ્રોજેક્ટની સદ્ધરતા અંગેની ચિંતાઓને કારણે ભારતમાં જમીન હસ્તગત કરવાની પ્રવૃત્તિ વર્ષ ૨૦૨૬ના પ્રથમ નવ મહિનામાં મંદ પડી છે, જેના કારણે ડેવલપર્સ સીધી ખરીદી કરવાને બદલે સંયુક્ત વિકાસ કરારો એટલે કે જેડીએ (JDAs) તરફ વધુ પ્રમાણમાં વળી રહ્યા છે. આ સમયગાળા દરમિયાન થયેલા કુલ જમીન સોદાઓમાં જેડીએનો હિસ્સો ૨૫ ટકા જેટલો રહ્યો હતો. એનારોક (ANAROCK) ના જણાવ્યા અનુસાર, વર્ષ ૨૦૨૬ના પ્રથમ નવ મહિનામાં પૂર્ણ થયેલા ૭૬ જમીન સોદાઓમાંથી ઓછામાં ઓછા ૧૯ સોદાઓ સંયુક્ત વિકાસ કરારોના માધ્યમથી થયા હતા.

આ સમયગાળા દરમિયાન લગભગ ૧,૪૪૫ એકર જમીનને આવરી લેતા ૭૬ જમીન સોદાઓ નોંધાયા હતા, જે ડેવલપર્સ દ્વારા વધુ સાવચેતીભર્યા અને પસંદગીયુક્ત અભિગમનો સંકેત આપે છે. એકંદરે જમીન સોદાના મિશ્રણમાં જેડીએ ટ્રાન્ઝેક્શનનો હિસ્સો સતત વધતો ગયો છે. વર્ષ ૨૦૨૨માં આવા સોદાઓની સંખ્યા ૧૦ હતી, જે વધીને વર્ષ ૨૦૨૫માં ૩૦ પર પહોંચી ગઈ હતી. વર્ષ ૨૦૨૨માં કુલ જમીન સોદાઓમાં જેડીએનો હિસ્સો આશરે ૧૨ ટકા હતો, જે વધીને વર્ષ ૨૦૨૫માં લગભગ ૨૪ ટકા અને ત્યારબાદ વર્ષ ૨૦૨૬ના પ્રથમ નવ મહિનામાં ૨૫ ટકા સુધી પહોંચી ગયો હતો.

એનારોક ગ્રૂપના લેન્ડ સર્વિસિસના એમડી અને સીઈઓ મયંક સક્સેનાએ જણાવ્યું હતું કે, પ્રોજેક્ટ અર્થશાસ્ત્ર વધુ મહત્ત્વપૂર્ણ બની રહ્યું હોવાથી, ડેવલપર્સ જમીનના અગાઉના માલિકો સાથે જેડીએ તરફ ઉત્તરોત્તર વળી રહ્યા છે. આ વ્યવહારો જોઈન્ટ વેન્ચર્સ (JVs) કરતાં અલગ હોય છે, જ્યાં ડેવલપર્સ અન્ય ડેવલપર્સ સાથે ભાગીદારી કરે છે કે જેઓ પ્રોજેક્ટ પૂરા કરવાની મર્યાદિત ક્ષમતા ધરાવતા હોય છે. જેડીએ વ્યવસ્થા હેઠળ, ડેવલપર સીધી ખરીદી કરવાને બદલે ભાગીદારી દ્વારા જમીન મેળવી શકે છે અને પ્રોજેક્ટ્સનું નિર્માણ કરી શકે છે. ટ્રાન્ઝેક્શન પાર્ટનર્સ પાસે હવે આવી ભાગીદારી તૈયાર કરવા માટેનું ઘણું કામ છે.

મોટા સોદાઓમાં આ મંદી ખાસ કરીને સ્પષ્ટ જોવા મળી હતી. નવ મહિનાના સમયગાળા દરમિયાન નોંધાયેલા ૭૬ સોદાઓમાંથી માત્ર ૫ સોદા જ ૫૦ એકર કે તેથી વધુ જમીનના ટુકડાઓ સાથે સંકળાયેલા હતા, જ્યારે વર્ષ ૨૦૨૫ના સમાન સમયગાળામાં આવા ૧૨ સોદા થયા હતા. તેમનું સંયુક્ત ક્ષેત્રફળ આશરે ૨,૩૯૮ એકરથી ઘટીને અંદાજે ૫૮૮ એકર થઈ ગયું હતું.

વર્ષ ૨૦૨૨ અને વર્ષ ૨૦૨૬ના પ્રથમ નવ મહિના વચ્ચે દેશભરમાં કુલ ૫૧૬ જમીન સોદા નોંધાયા હતા, જેમાં ૧૨,૯૫૮ એકર જમીન આવરી લેવામાં આવી હતી. વર્ષ ૨૦૨૪માં ૨,૫૧૫ એકરથી વધુ જમીનને આવરી લેતા ૧૩૩ સોદાઓ સાથે સૌથી વધુ વ્યવહારો જોવા મળ્યા હતા, જ્યારે વર્ષ ૨૦૨૫માં ૩,૭૭૨ એકર જમીનમાં ફેલાયેલા ૧૨૬ સોદાઓ સાથે સૌથી વધુ ક્ષેત્રફળ નોંધાયું હતું.

સાત સ્થાપિત મહાનગરીય બજારો મુંબઈ મેટ્રોપોલિટન રીજન (MMR), નેશનલ કેપિટલ રીજન (NCR), બેંગલુરુ, હૈદરાબાદ, પુણે, ચેન્નાઈ અને કોલકાતાએ વર્ષ ૨૦૨૨ અને વર્ષ ૨૦૨૬ના પ્રથમ નવ મહિના વચ્ચે નોંધાયેલા ૫૧૬ સોદાઓમાંથી આશરે ૮૬ ટકા સોદાઓ પોતાના નામે કર્યા હતા. જો કે, તેઓ હસ્તગત કરાયેલી કુલ ૧૨,૯૫૮ એકર જમીનમાંથી માત્ર ૫૭ ટકા જેટલો જ હિસ્સો ધરાવતા હતા, જે સ્થાપિત મેટ્રો શહેરો ઉપરાંતના ક્ષેત્રોમાં વધતી જતી પ્રવૃત્તિઓ દર્શાવે છે.