जमीन की बढ़ती लागत के कारण भारतीय डेवलपर्स संयुक्त विकास समझौतों की ओर मुड़े

बिजनेसलाइन की रिपोर्ट के अनुसार, जमीन की बढ़ती लागत और परियोजना की सार्थकता को लेकर चिंताओं के कारण भारत में जमीन अधिग्रहण की गतिविधि वर्ष 2026 के पहले नौ महीनों में धीमी पड़ गई है, जिसके चलते डेवलपर्स सीधी खरीद करने के बजाय संयुक्त विकास समझौतों यानी जेडीए (JDAs) की तरफ अधिक मात्रा में मुड़ रहे हैं। इस अवधि के दौरान हुए कुल जमीन सौदों में जेडीए की हिस्सेदारी लगभग 25 प्रतिशत रही थी। एनारॉक (ANAROCK) के अनुसार, वर्ष 2026 के पहले नौ महीनों में पूरे हुए 76 जमीन सौदों में से कम से कम 19 सौदे संयुक्त विकास समझौतों के माध्यम से हुए थे।

इस अवधि के दौरान लगभग 1,445 एकड़ जमीन को कवर करने वाले 76 जमीन सौदे दर्ज किए गए, जो डेवलपर्स द्वारा अधिक सावधानीपूर्ण और चुनिंदा दृष्टिकोण का संकेत देते हैं। कुल जमीन सौदे के मिश्रण में जेडीए ट्रांजैक्शन की हिस्सेदारी लगातार बढ़ती गई है। वर्ष 2022 में ऐसे सौदों की संख्या 10 थी, जो बढ़कर वर्ष 2025 में 30 पर पहुंच गई थी। वर्ष 2022 में कुल जमीन सौदों में जेडीए की हिस्सेदारी लगभग 12 प्रतिशत थी, जो बढ़कर वर्ष 2025 में लगभग 24 प्रतिशत और उसके बाद वर्ष 2026 के पहले नौ महीनों में 25 प्रतिशत तक पहुंच गई थी।

एनारॉक ग्रुप के लैंड सर्विसेज के एमडी और सीईओ मयंक सक्सेना ने बताया कि प्रोजेक्ट इकोनॉमिक्स अधिक महत्वपूर्ण होती जा रही है, इसलिए डेवलपर्स जमीन के पिछले मालिकों के साथ जेडीए की तरफ उत्तरोत्तर मुड़ रहे हैं। ये लेन-देन ज्वाइंट वेंचर्स (JVs) से अलग होते हैं, जहां डेवलपर्स अन्य डेवलपर्स के साथ साझेदारी करते हैं जो प्रोजेक्ट पूरे करने की सीमित क्षमता रखते हैं। जेडीए व्यवस्था के तहत, डेवलपर सीधी खरीद करने के बजाय साझेदारी के माध्यम से जमीन प्राप्त कर सकता है और प्रोजेक्ट्स का निर्माण कर सकता है। ट्रांजैक्शन पार्टनर के पास अब इस तरह की साझेदारी तैयार करने के लिए बहुत काम है।

बड़े सौदों में यह मंदी विशेष रूप से स्पष्ट देखने को मिली थी। नौ महीने की अवधि के दौरान दर्ज किए गए 76 सौदों में से केवल 5 सौदे ही 50 एकड़ या उससे अधिक जमीन के टुकड़ों से जुड़े थे, जबकि वर्ष 2025 की समान अवधि में ऐसे 12 सौदे हुए थे। उनका संयुक्त क्षेत्रफल लगभग 2,398 एकड़ से घटकर लगभग 588 एकड़ हो गया था।

वर्ष 2022 और वर्ष 2026 के पहले नौ महीनों के बीच देश भर में कुल 516 जमीन सौदे दर्ज किए गए, जिनमें 12,958 एकड़ जमीन को कवर किया गया था। वर्ष 2024 में 2,515 एकड़ से अधिक जमीन को कवर करने वाले 133 सौदों के साथ सबसे अधिक लेन-देन देखे गए थे, जबकि वर्ष 2025 में 3,772 एकड़ जमीन में फैले 126 सौदों के साथ सबसे अधिक क्षेत्रफल दर्ज किया गया था।

सात स्थापित महानगरीय बाजारों—मुंबई महानगर क्षेत्र (MMR), राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR), बेंगलुरु, हैदराबाद, पुणे, चेन्नई और कोलकाता—ने वर्ष 2022 और वर्ष 2026 के पहले नौ महीनों के बीच दर्ज किए गए 516 सौदों में से लगभग 86 प्रतिशत सौदे अपने नाम किए थे। हालांकि, वे अधिग्रहीत की गई कुल 12,958 एकड़ जमीन में से केवल 57 प्रतिशत जितनी ही हिस्सेदारी रखते थे, जो स्थापित मेट्रो शहरों के अलावा अन्य क्षेत्रों में बढ़ती जा रही गतिविधियों को दर्शाती है।